ﾅﾁｭﾗﾑﾚﾃﾞｨｰｽ

  

株価が冴えないとおもったら、10月は売上高、出荷件数、会員数とも前年同月比の増加率が減少したんですね。
５％引きが終わった後は更に減少するのか。
見守りたいと思います。
　
月次売上高等指標推移　　　　　　（単位：％）
　　　　　　　９月　　10月
売上高　　125.9 119.5
出荷件数 125.2 115.6
会員数　　126.1 125.6




  

松方さんやりましたね。釣り上げたクロマグロは全長約３メートル、重さ３５０キロだそうです。写真をみるとスゴイ大きさ。

松方釣った！特大３５０キロのクロマグロ

松方さんが、神戸・ＪＲ新長田駅近くで「本格廻鮮寿し　松の樹」を経営していることも知りました。  

最近いろいろな人に別荘地の価格について聞いているのですが、かなり悲観的です。

不動産鑑定士に、あるところの借地の古家付き別荘地の価格を聞いてみたところ、実際に借地を数百万で売り出している管理の良い別荘地にもかかわらず、土地の価値ゼロ、建物の収益が見込めれば貸して儲かった分だけの価値があると言われたこともあります。実際は、貸し別荘で貸すのにはコストと手間がかかりますので、プラスになっても年間数万程度。マイナスの可能性もあります。

仮にうまく１０万くらいの収益が見込めたとしても、それくらいじゃあ百万くらいにしか評価できない。２百万はとてもでない。

そこは借地といっても地上権なので、少しは価値があると思ったのですが。鑑定料を出したわけではないので真面目に考えてくれなかったのかもしれませんが。でも、そのうち修繕費用がかかり何百万何十万というお金がかかるんじゃあ、やはりゼロかな。

世の中の安い別荘地物件に、３００万や４００万くらいが多いのは、売り手の希望価格であり、本当の相場はもっと安いそうです。

２００万、１００万と、もっと安い物件価格とならないのは、手数料が稼げないから業者が扱わないのだとのこと。まあ、２割手数料を払うといえば１００万の物件も売ってくれるのかもしれませんが。

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下げましたね。地合いが悪いですから当然ですかね。

どこで反発するかですが、連休前ですから金曜にはかなり下げるかと思いきや戻しています。

  

更新料の問題は、現在のその金額が負担になるだけでなく、支払わない方が増加していく問題でもあると思います。

未納者が増えたとき別荘地の経営者はどうするでしょうか。更新料を安くするでしょうか？私は、更新料は更に増額されていくと思います。

そして何時は誰も更新料を支払わなくなるのじゃないかと。

また、更新料が上がると別荘地の資産価値が下がります。将来永久に負担があるためですし、そのため手放したがる人が多くなることから需給関係が崩れるからです。地代にも依りますが、ブランドがない別荘地では借地の別荘地に土地だけの価値はないでしょう。建物の価値と壊す価値の比較でプラスかマイナスかがおおむね決まると思っているのですが、その土地が持つ特別の価値がある場合を除き更新料がある分マイナスになるのではないでしょうか。  

月曜に急騰するかと思いきや、早々に利食おうという欲のない人が売ってきたことから上がらなかった影響もあるでしょうし、地合いが悪かったこともあって、今日は、買いやすかったのですが、買う方も余りいなかったようですね。まあ、低額での売りも少ないので買おうにも多くは買えないのですが。

出来高は２０株程度で煮詰まっていますが、動くのは何時になることやら。

不況になると釣りとかキャンプとかは盛んになるのじゃないかと思います。  

管理が悪い別荘地や借地更新料などの問題を抱えている別荘地は、永遠に持続することはないのじゃないかと思います。

今後、十数年とか何十年間を考えた場合、かなりの別荘地が消滅するのじゃないかと思えてなりません。

今、購入者が高齢化し管理できなくなったり、相続人が使わずに処分したがっている別荘が大量放出されています。

管理費等の滞納などの問題はどの程度起きているのでしょうか。

地元集落の住民とのトラブルを抱えた別荘地はどのくらいあるのでしょうか。

うまく別荘地運営がされていないと、早晩立ち行かなくなるのじゃないかと思います。

不動産は放棄しようとしても放棄しにくい資産です。日本はこれまで余り発生しませんでしたが、リゾート物件でそういったスラム化が先に進むのではないかと予想しているのです。

（八千穂高原別荘地がそうなると断定しているのではありませんので、御注意ください。でも、松原湖高原のほうが絶対に長年持続すると思います。）
  

ミネルヴァ株、三角保ち合い状態が進んでいます。

明日はちょっと下げるとして、明後日か、来週か。  

松原湖高原別荘地は、松原湖と小海リエックスの間にある白樺林が美しい別荘地で、今も小海町開発公社が分譲を扱っています。→公社サイト

近隣地域では、もっともレベルの高い別荘地と思います。
八峰の湯や安藤忠雄の小海町高原美術館も併設され、グランド、パターゴルフ場、マレットゴルフ場、アスレチック、釣堀、ﾃﾆｽｺｰﾄなどがあって施設が充実しています。→別荘地の図面

借地ですが更新料が不要。地代は、３２円/m2年で、管理費は２万５千円/年。借地は、地上権なのかもしれません。
新規は、坪１．５万円くらいで売り出されています。
中古物件は、そんな値段では売れていないと思いますが、どうなんでしょう？
株式会社オナーズヒル軽井沢という会社が、別荘分譲に協力しているそうです。

近年、売れないようで値下げをしていましたが、八峰の湯が別荘地の中央にできましたので、一時好転していたかもしれません。でも、ここのところの景気悪化で厳しい状況となっていると思います。  続きを読む

ミネルヴァ株は、綺麗なペナント形の三角保ち合いになりました。金曜は週末なので下げて終わりかと思いましたら、早くも切り返しています。

今週均衡が破れると思いますが、来週になるかもしれません。

  

小海町の松原湖高原別荘地と佐久穂町の八千穂高原別荘地を比較してみますと、更新料の扱いについて全く異なっています。

八千穂高原別荘地は更新料が１０年ごとに徴収されるようになってしまうのに対して、小海町は下記のように更新料が無料です。地代の差もあるので単純比較はできませんが、それにしても１０年ごとに徴収というのでは、更新時期近くまで使って、更新間際に引き受け手に譲渡しようする人が増えてしまいますね。資産価値もあったもんじゃありません。
http://www.ownershill.jp/matsubarako/outline/index.html

譲渡しようとしても譲渡できない場合には、引き取り手がなければ更地返還義務により100万～200万は取り壊し費用がかかりますから、投売り状態になる。

別荘地の事業主は、そういったことを避けるように仕向けないとマズイと思います。別荘地の運営費用を賄おうとして、なんとか収入を増やすために更新料の値上げとか更新時期の短期化を進めているのでしょうが、結局、別荘地を疲弊させるだけだと思うのですが。